智能家居的改进?再想想!

内置水族箱:舒适的设施很快就成了眼中钉。

在丹尼尔·弗里斯(Daniel Fries)担任家庭评估师的30年里观察到的所有失败的家庭装修中，水族馆是他列出的2012年亏损最多的项目之一——家庭装修的投资回报几乎为零。

“这不是一项谨慎的投资，”弗里斯面无表情地说。水箱的玻璃上有雾，脏兮兮的过滤器发出一种腐烂海藻的气味。更糟糕的是——是的，情况会变得更糟——一些业主将鱼类养殖场重新用作爬行动物住所。几乎没有什么比在餐厅里看到一条公牛蛇更能让潜在的购房者迅速逃离的了。

水族馆在我们的“改善”清单上名列前茅，但投资回报率却很低，但清单上的每个项目至少都有一个共同点:房主的意图和社区的标准之间存在严重的不匹配。

当地文化、偏好和市场条件决定了改进的回报。如果你把钱花在不符合你所在地区标准的设施上，你甚至不会比邻近的房屋多获得5%的溢价，不管你花了多少钱，总部位于阿克塞克郡安克雷奇的房地产中介公司Cross & Associates的老板凯文•克罗斯(Kevin Cross)说。

例子:花岗岩台面实际上破坏了阿拉斯加的市场价值。极端的温度变化迫使地基不断沉降和再沉降，导致固体石材表面翘曲和开裂。层压板给予刚好使其成为反材料的选择。

“要知道，任何想找房子的人都会站在你的房子前，用手机查看你周围所有房子的估价，”他继续说道。“当买家看房子的时候，他们并不是在寻找买房的理由。他们在找理由不买你的东西。你的工作就是消除那些“不买”的理由。如果价格合适、干净、有阶段感、看起来诱人，那么即使拥有更好的设施，老房子也会比新房子卖得快。”

买家会立即发现价格差异，不愿为误入歧途的改进买单……就像我们榜单上的其他商品一样不该做的事。

亏损领袖2:内置电子产品
当谈到最新的电视和音响系统时，炫耀的权利只会持续几个月。一旦下一个小玩意进入市场，今天闪亮的玩具很快就会失去光泽。花钱购买顶级的独立式电子产品所增加的价值可能是有争议的，但至少你可以很容易地把设备带走。嵌入式设备通常会主导整个房间，它们的回响也会降低相邻房间的可用性。

一套价值300万美元的房子的主人向薯条吹嘘，他的内置音响系统价值65万美元。这对豪宅来说也太过分了。他本可以花5万美元买这个媒体室并从中获得同样多的价值，”弗莱斯说。“你必须把电子产品视为个人财产，即使它们是内置的。”

损失领袖3:减少第三或第四间卧室。
当然，有一个步入式衣橱，而且面积扩大了主浴这将是一个卖点，但前提是这个空间不被第三或第四间卧室占用。如果社区的标准是三居室，那么两居室就处于严重的劣势。卧室的数量应与公共生活空间保持平衡。卧室太多或太少的房子布局不平衡，对很多买家来说没什么用。还想要那个衣柜吗?如果应用第二个基本的返回规则，就可以证明它是正确的(继续阅读)。

缺点4:过度改善地下室。
低于标准的改进永远不会比翻新或增加高于标准的空间带来更多的回报。仔细比较一下装修阁楼、增加一个屋顶或甚至是提高屋顶的成本地下室改造。中等价位的房子尤其如此。高端住宅很可能能够保留已完工地下室的价值，但前提是所有的上层空间都适合居住。

与气候不同步的户外生活空间。
弗莱斯说，在南方，带有阳刚烤架和木质台面的户外厨房每年可以使用十个月，因此这些项目仍有价值。但在北方就不太一样了，在那里，壁炉是一项更舒适的投资。Cross报道说，考虑到阿拉斯加的房子有半年都在四英尺厚的积雪下，这些水景房是卖不出去的。尤其是当你要搬家的时候，先适应当地的生活方式，然后再创造一个阳光房、带纱窗的门廊、精致的露台或者其他的室外厨房。

每一种恐惧都是基于对家居装修的巨大误解:如果你建了，他们就会付钱。弗莱斯解释说，如果房屋价值在没有改善的情况下提高了10%以上，评估师的指导方针将迫使贷款人提出质疑。当你为你的项目制定预算时，把总费用控制在不超过你房子当前价值的10%。只有当你把回报和个人享受联系起来的时候，你才会花更多的钱。

作为参考重构杂志的年度成本与价值报告。区域突破图表重塑的成本，回报，和差异。平均值对于基准估计非常有用，可以帮助您从一开始就设定期望。

这可能是一种平衡的做法，以达到完美的回报，尤其是如果你希望很快卖掉房子。考虑做一个中等价位的焦点改善，让房间更有纪念意义。例如，厨房里的一个内置的专用电器就是一个卖点。这个器具可能是一个取暖抽屉，或者一个葡萄酒冷却器，或者一个有五个炉头的炉子，里面有一个煎锅，而不是标准的四个炉头的炉子。即使这样，也要以更短的销售时间来计算你的回报，而不是以美元回报来计算。

对于失败的改进，有一种解决方案。估价师称之为“治愈成本”回报的第二条基本原则。要花多少钱才能把令人讨厌的舒适设施拆掉，让房子的那一部分看起来很正常?

一个废弃水族馆的修复费用仅为1000美元。把一个步入式衣橱搬到卧室的成本可能只有500美元。但要挖出一个满是水藻、摇摇欲坠的洞穴，成本很高游泳池可以运行十倍。当有疑问时，得到两个估计:一个把改进放进去，另一个把它拿出来。

如果你必须拥有它，预算时间和金钱来“治愈”，同时确保你从这个功能中挤出每一刻的快乐。