创造经济适用房

自第二次世界大战以来，联邦政府通过GI票据和低利息融资促进和支持经济适用住房。这些政策和补贴在帮助返回GIS和其他首次购房者进入他们的第一个家庭方面非常有效。但随着经济迅速的增长和婴儿繁荣，单独的传统联邦补贴并未能够跟上不断增长的负担能力差距。家庭需要安全的还有体面的居住场所。社区需要各种价格水平的充足住房供应，企业需要劳动力负担得起的住房。

买货实惠
联邦政府将住房负担能力定义为不超过家庭收入的30％的住房成本。住房成本定义为租金或原则，兴趣，税收和保险（PITI）。如果我们假设您将2002年中位数收入为43,318美元（美国人口普查），您将在房屋成本上每月花费不超过1,083美元。现在，如果我们还假设您在2002年中位数的价格购买了158,300美元（全国房地产商协会）的房屋，您需要提出28,890美元的支付购买，仍然符合“经济实惠的定义”。“当然，还有其他因素会影响这笔交易，包括贷款，积分和收盘费用的抵押税率，术语（长度）。更改这些因素和您的下降付款或每月付款可以上升或下降。当您考虑到积分和结束成本时，您的总现金支出将超过33,000美元！由政府定义，这个家可能是经济实惠的，但是通过这么多的现金需要前面，你可以购买价格实惠吗？

实惠的建设
决定人们能否负担得起住房的一个主要因素是建造住房的成本。建筑商团体经常声称——政府的统计数据也支持这种说法——房屋建筑业传统上带领国家走出衰退。当你考虑到房屋建设不仅有利于行业，而且有利于制造业、专业服务，甚至交通运输时，这就不足为奇了。但是对新住房的需求会导致劳动力和材料的短缺。由于天气或许可证问题还增加了成本，并将这些成本转到买方。新房建设者通常以5％的相当窄的净利润幅度运作，即使成本的小型飙升甚至可以彻底切断建设者的利润，并将住房成本增加给买家。

有经验的建筑商可以帮助购房者通过精心的设计和材料选择来降低成本。这个过程被称为“价值工程”，作为买家，你最好找到一个完全理解它的建造者。但是，虽然建筑行业肯定会从材料和方法的创新中受益，但独立建筑商通常无法对整体住房负担能力产生很大影响。不妨这样想:一栋价值75万美元(约合人民币531万元)的豪宅，其核心建筑材料基本上与一栋价值12.5万美元(约合人民币531万元)、有三间卧室的牧场相同。这不仅仅是使价格膨胀的抛光。

降低住房成本
实现负担性的关键方法之一是提高壳体密度。联邦，州和地方各级的土地利用法规对住房负担能力产生巨大影响。例如，湿地法规取出房地产市场的大片土地，减少供应。每个单户家庭需要五英亩的地块的本地分区规则也为土地供应增加了压力。开发任何一块土地有一定的固定成本，包括现场规划和许可，道路，电力，下水道和水。所有这些成本必须包括在包裹上建立的住房的售价中。如果分区或其他法规将包裹限制在建造一所房屋，所有这些开发成本将不得不被那个房屋承担，使得价格走高。如果分区规定允许更高密度的住房 - 更多的房屋/每包装 - 建造者可以将土地开发成本扩散到​​所有住房单位上，因此同一房屋实际上会降低建设和购买。

住房政策可负担性
当经济适用房短缺开始损害社区活力时，地方政府通常会出手相助。在该国许多地区，警察、消防队员、医务工作者和教师等基本工作者无法负担他们工作的社区的生活费用。一些城市现在提供补贴和其他激励措施，以缩小购买力差距，吸引工人离工作岗位更近。地方和州政府采取的其他措施包括住房负担能力规定和包含区划条例。

例如，在马萨诸塞州，40B法案是一项州法令，要求该州的每个市政当局制定住房政策，目标是让收入占该地区中位数(AMI) 80%或以下的人能够负担得起至少10%的住房储备。这些措施可能要求开发商提高住房密度，以更有效地利用现有土地。一些规定要求开发商将他们建造的房屋的一定比例设定为可负担的。第40B号法案是美国最早的此类法规之一，它部分地推动了约1.8万套符合可负担水平的住房的建造。缅因州随后也出台了类似的法律。如今，在美国的各个地区，有越来越多的州已经或即将通过立法来促进和/或强制要求人们负担得起住房。

还有许多非营利组织和计划专门介绍住房负担能力。例如，社区土地信托（CLTS）通常是私人非营利性实体，以确保购买土地和住房的拨款和捐赠以获得长期负担能力。大多数CLTS销售房屋，但通过长期的土地租赁到房主的长期土地租赁。大多数CLT租赁需要某种股权限制，以便在销售房子时，它将保持下一个买家的价格实惠。其他组织包括人类，邻居，国家住房融资机构和当地住房当局的栖息地。通过当地住房当局管理的一个相对较新的联邦计划，使符合条件的租房员可以使用他们的第8部分住房凭证购买房屋。当地银行和抵押贷款贷款人通常有有关贷款计划的最新信息首次购房者。

案例研究:社区土地信托节省住房
伯灵顿市，一个大约40,000个，是佛蒙特最大的城市。尽管其经济稳定和小城镇魅力，但伯灵顿占有大城市问题：高租金，缺席地主，住房股票，以及落后于房屋成本上涨的工资。1984年，城市领导和住房倡导者建立了伯灵顿社区土地信托（BCLT），这是第一个全市资助的CLT。今天它是美国最大的CLT。超过2,500名成员。

CLT是一个民主控制的社区组织，获取土地和建筑物，并持有对更大社区的利益的信任土地。在经济实惠的外壳方面，该模型从住宅成本方程中消除了土地的成本，从而使房屋更实惠。此外，土地信托提供了长期（通常为99年），可再生租赁到房主。在交换中，购房者同意限制家庭的价格如果他们决定出售它。在许多情况下，CLT获得了以配方确定的价格购买房屋的第一个选择。房主可以销售较低的公平，但这种限制确保房子对下一个买家负担得起。

平均而言，该地区收入中值的62%的人都能负担得起首次购房的BCLT住房。在转售时，一般的BCLT房屋是可以负担得起的人赚57% AMI，但出售给业主的净权益收益超过6000美元。

限制股权在20年前可能是一个激进的想法，但这种模式已经成为主流。当伯灵顿社区土地信托在1984年成立时，只有少数的clt。如今，在34个州以及加拿大和英国的其他地方，有超过160家