创造经济适用住房

自第二次世界大战以来，联邦政府通过GI法案和低息融资促进和支持经济适用房。这些政策和补贴非常有效地帮助返回的GIs和其他首次购房者进入他们的第一套住房。但随着经济快速增长和婴儿潮，传统的f仅靠联邦政府的补贴还不能弥补日益扩大的负担能力差距安全还有像样的住处。社区需要各种价位的充足住房供应，企业需要劳动力负担得起的住房。

买得起
联邦政府将住房负担能力定义为不超过家庭收入30%的住房成本。住房成本定义为租金或本金、利息、税收和保险的总和（PITI）。如果我们假设你2002年的收入中位数为43318美元（美国人口普查），那么你每月的住房开支将不超过1083美元。现在，如果我们还假设您以2002年的中位价格158300美元（美国房地产经纪人协会）购买一套住房，您需要支付28890美元的首付款才能购买该住房，并且仍然满足“负担得起”的定义。当然，还有其他因素会影响此交易，包括抵押贷款利率、期限（长度）贷款、积分和结算成本。改变这些因素中的任何一个，你的首期付款或月付款可能会上升或下降。当你将积分和结算成本计算在内时，你在结算时的总现金支出将超过33000美元！根据政府的定义，这套房子可能是可以负担的，但由于前期需要这么多现金，所以你买得起吗？

可负担得起的建设
可承受性的一个主要因素是建造住房的成本。建筑商集团经常声称——政府统计数据也支持这些说法——住房建设传统上带领美国走出衰退。难怪当你考虑到房屋建设不仅有利于贸易，而且也有利于制造业，专业服务，甚至运输。但是对新住房的需求会导致劳动力和材料的短缺。因天气或许可证问题也会增加成本，这些成本会转嫁到买家身上。新房建筑商的净利润率通常很窄，只有5%到10%，因此即使成本小幅上升，也会大幅削减建筑商的利润，增加买家的住房成本。

一个有经验的建筑工人可以帮助购房者通过仔细的设计和材料选择来降低成本。这个过程被称为“价值工程”，作为一个买家，你最好找一个完全了解它的建筑商。但是，尽管建筑行业肯定受益于材料和方法的创新，但独立建造商通常无法对整体住房负担能力产生太大影响。可以这样想:一栋价值75万美元的豪宅，其核心是用与一座价值12.5万美元的三居室牧场基本相同的材料建造的。不仅仅是表面处理导致了价格的膨胀。

降低住房成本
提高住房密度是实现可负担性的关键途径之一。联邦、州和地方各级的土地使用法规可以对住房负担能力产生巨大影响。例如，湿地法规将大片土地从住房市场中抽走，减少了供应。当地的分区规定要求每栋独户住宅拥有五英亩的土地，这也增加了土地供应的压力。开发任何一块土地都有一定的固定成本，包括场地规划和许可证、道路、电力、下水道和水。所有这些成本都必须包括在土地上建造的房屋的售价中。如果区划或其他规定限制在一套住宅上，那么所有的开发成本都将由这一套住宅承担，从而使价格进一步上涨。如果分区法规允许更高的住房密度——每一块土地上有更多的房子——建造者就可以将土地开发成本分摊到所有的住房单元上，因此同样的房子的建造和购买成本实际上会更低。

保障市民负担能力的房屋政策
当经济适用房的短缺开始损害社区的活力时，地方政府通常会介入。在该国的许多地区，警察、消防员、医务工作者和教师等基本工作人员无法负担他们所在社区的生活费用。一些市政当局现在提供补贴和其他激励措施，以缩小负担能力差距，并吸引工人接近他们的工作。地方和州政府采取的其他措施包括住房负担能力规定和包容性分区条例。

例如，在马萨诸塞州，40B法案是一项州法令，要求该州的每个市政当局制定一项住房政策，目标是让收入低于该地区中值收入80%的人能够负担得起至少10%的住房。这些措施可能要求开发商提高住房密度，以更有效地利用可用土地。一些规定要求开发商必须保证一定比例的房屋价格是可承受的。第40B号法案是该国首批此类法规之一，它在一定程度上促进了约18,000套满足这一负担水平的住房的建造。缅因州也颁布了类似的法律。如今，在美国的每一个地区，都有越来越多的州在通过现有或即将通过的立法来促进和/或强制规定住房负担能力。

还有一些非营利组织和计划专门解决住房可负担性问题。例如，社区土地信托（CLT）通常是私人的非营利实体，他们获得赠款和捐款，以购买长期可负担的土地和住房。大多数CLT出售房屋，但以“信托”方式持有土地通过向房屋所有者长期租赁土地。大多数CLT租赁需要某种股权限制，以便在出售房屋时，下一位买家仍能负担得起。其他组织包括人类家园、邻里工程、州住房金融机构和地方住房管理局。一个相对较新的联邦计划，即通过当地住房管理部门提供服务，允许符合条件的租房者使用第8节住房券购买住房。当地银行和抵押贷款机构通常掌握有关住房贷款计划的最新信息首次购房者.

案例研究:社区土地信托节省住房
伯灵顿市是佛蒙特州最大的城市，人口约40000人。尽管伯灵顿市经济稳定，小镇魅力十足，但它也有一些大城市问题：房租高、房东缺勤、住房存量老化、工资落后于房价上涨。1984年，市领导和住房倡导者成立了伯灵顿社区nity Land Trust（BCLT），第一家由政府资助的CLT。如今，它是美国最大的CLT，拥有超过2500名成员。

CLT是一个民主控制的社区组织，为更大社区的利益收购土地和建筑物并持有土地信托。就经济适用住房而言，该模式将土地成本从住房成本方程中去除，从而使房屋更经济。此外，土地信托提供长期（通常为99年），可续租给房主。作为交换，购房者同意在决定出售房屋时限制房屋价格。在许多情况下，CLT获得以公式确定的价格回购房屋的第一选择权。房主从出售中获得的权益较少，但这一限制确保了该房屋将在未来几年内负担得起下一个买家。

平均而言，收入为该地区中值收入的62%的人可以负担得起一套首次使用BCLT的房屋。在转售时，一般的BCLT住宅对于收入占AMI的57%的人来说是负担得起的，但出售给业主带来的净权益收益超过6000美元。

限制股权在20年前可能是一个激进的想法，但这种模式已经成为主流。当伯灵顿社区土地信托在1984年成立时，只有为数不多的clt。如今，34个州和加拿大、英国都有超过160家