打造保障性住房

自第二次世界大战以来，联邦政府通过政府补贴法案和低息融资促进和支持经济适用住房。这些政策和补贴非常有效地帮助回归的地理信息系统和其他首次购房者进入他们的第一套住房。但随着经济快速增长和婴儿潮的到来，仅靠传统的联邦补贴已无法跟上日益扩大的负担能力差距。家庭需要安全的和体面的居住地。社区需要住房的供应充足，在所有的价格水平，而企业需要住房是买得起他们的劳动力。

买得起
联邦政府将住房支付能力定义为住房成本不超过家庭收入的30%。住房成本被定义为租金或原则、利息、税金和保险费的总和（PITI）。如果我们假设你的2002年收入中值为43318美元（美国人口普查），那么你每月在住房成本上的支出不会超过1083美元。现在，如果我们还假设你以2002年的中位数价格158300美元（全国房地产经纪人协会）购买一套房子，你需要拿出28890美元的首付来购买这套房子，并且仍然符合“负担得起”的定义。当然，还有其他因素影响这项交易，包括抵押贷款利率，贷款期限（长度）、积分和结算成本。改变这些因素中的任何一个，你的首付款或每月付款可以上升或下降。如果算上积分和结算成本，你在结算时的总现金支出将超过33000美元！根据政府的定义，这套房子可能是可以负担得起的，但有这么多现金需要预先购买，它是否可以负担得起你购买？

建造成本合理
在经济承受能力的一个主要因素是成本，产生住房。构建组经常声称 - 和政府的统计数据支持这些说法 - 这家传统建筑导致国家摆脱经济衰退。这也难怪当你考虑到住房建设不仅有利于交易，而且制造，专业服务，甚至运输。但对于新住房的需求可能会导致劳动力和原材料短缺。由于天气原因延误或允许问题也会增加成本，这些成本会转嫁给买方。新房的建造商通常以5%至10%的净利润率进行运营，因此，即使成本小幅上涨，也会大幅削减建筑商的利润，增加购房者的住房成本。

一个有经验的制造商可以帮助购房者通过精心设计和材料选择使成本下降。这一过程被称为“价值工程”，并作为买家，它是在找一个建设者谁完全了解它的最佳利益。不过，虽然建筑行业肯定不存在材料和方法的创新效益，自主建造者一般不能够有太多的对整体住房负担能力的影响。认为它是这样的：A $ 750,000的豪宅，其核心是用基本上相同的材料为$ 125,000的三居室牧场建成。这不只是做出了夸张的价格标签的结束。

使房屋成本降下来
提高住房密度是实现经济适用性的关键途径之一。联邦、州和地方各级的土地使用法规可能会对住房支付能力产生巨大影响。例如，湿地法规将大片土地从房地产市场拿出来，减少了供应。当地的分区规定，每户家庭需要5英亩的土地，这也增加了土地供应的压力。开发任何一块土地都有一定的固定成本，包括场地规划和许可证、道路、电力、下水道和水。所有这些费用都必须包括在该地块上建造的住房的销售价格中。如果分区或其他法规限制该地块只能建造一栋房屋，那么所有这些开发成本都将由该栋房屋承担，从而使价格上涨。如果分区条例允许更高的房屋密度，每宗土地上有更多的房屋，建筑商可以将土地开发成本分摊到所有的房屋单元上，因此同一栋房屋的建造和购买成本实际上会更低。

保障性住房政策
地方政府一般跳时，经济适用房的短缺开始危害社会的活力。在该国许多地区，必要的工作人员，如警察，消防队员，医疗人员以及教师买不起住在他们工作的社区。现在一些城市正在提供补贴和其他奖励关闭的承受能力差距，并引诱工人更接近他们的工作。通过地方和国家政府采用的其它措施包括住房支付能力的任务和包容性区划条例。

在马萨诸塞州，例如，法40B是国家法令，要求在该州每个城市有一个住房政策具有其住房存量的10％以上买得起的人赚80％或地区平均收入少的目标（AMI）。这些措施可能会要求开发商增加住房密度，以更有效地使用可利用的土地。有些规则要求开发商做出他们建得起的房屋的一定比例。法令40B是全国第一个这样的法规之一，并已部分负责创建的18,000套住房的符合这个级别的负担能力。缅因州遵循的类似诉讼。今天有状态的越来越多，在全国的各个领域，与现有的或未决的立法促进和/或授权的住房负担能力。

还有一些非营利性组织和项目专门针对住房支付能力。例如，社区土地信托基金（CLT）通常是私人的、非盈利的实体，为购买土地和住房获得赠款和捐赠，以获得长期的支付能力。大多数CLT出售房屋，但通过长期土地租赁将土地“托管”给房主。大多数CLT租赁需要某种股权限制，这样当房子出售时，下一个买家就可以负担得起。其他组织包括人类住区、社区、国家住房金融机构和地方住房当局。一个相对较新的联邦计划，通过地方住房当局管理，允许符合条件的租房者使用他们的第8节住房券购买住房。当地银行和抵押贷款机构经常掌握有关首次购房者.

案例：社区土地信托保存房屋
伯灵顿市约有4万人口，是佛蒙特州最大的城市。尽管伯灵顿有稳定的经济和小镇的魅力，但它也面临着大城市的问题：高租金、房东缺勤、住房存量老化、工资落后于不断上涨的住房成本。1984年，市领导和住房倡导者成立了伯灵顿社区土地信托基金（BCLT），这是第一个由市政府资助的CLT。如今，它是美国最大的CLT，拥有2500多名会员。

CLT是一个民主控制的社区组织，它获取土地和建筑物，并为更大的社区的利益托管土地。在保障性住房方面，这种模式将土地成本从住房成本方程中剔除，从而使住房更加经济。此外，土地信托为房主提供了长期（通常为99年）可续租的租约。作为交换，购房者同意在他们决定出售房屋时限制其价格。在许多情况下，CLT获得以公式确定的价格回购房屋的第一选择权。房主从出售中获得的权益较少，但这一限制确保了下一个买主能够负担得起房子。

平均首次BCLT家是在区域平均收入的62％买得起的人。在转售，平均BCLT家是负担得起的人收入AMI的57％，但销售业主带来了超过$ 6,000的净资产收益。

限制股权可能是一个激进的想法在20年前，但该模型已经成为主流。当伯灵顿社区土地信托成立于1984年当时只有CLTS屈指可数。今天，有超过160个在34个州和其他在加拿大和英国