不能卖吗?租出去

这是一次失败的尝试缩小为了支付一笔更少的房款，德克萨斯州科珀斯克里斯蒂(Corpus Christi)的房地产经纪人约瑟夫·科尔特斯(Joseph Cortez)成为了房东。

他解释说:“我和妻子开始建房子是因为我们怀上了第一个孩子。”“为了降低我们的还款，我们建了一座比现在的房子小300平方英尺的房子。但在这个过程中，我们遇到了几次天气延误，建设的时间比预期的要长。我的妻子怀孕了，她和我的房子差不多在同一时间到期。”

当Cortezes认为与新生儿移动的，他们不堪重负，所以他们把他们的新房子在市场上。但它是不容易出售因为他们所希望的。一个很好的协议的利益，而且没有任何优惠后，这对夫妻被问他们是否允许其他人租了一年，然后买回家。“我们把它，”他说。“我们做了一个月大约$ 15的利润。”

情况可能有所不同，但全国各地的房主情况都是一样的。随着市场持续低迷，一些原本希望出售的人现在发现自己变成了不情愿的房东。

决定出租你的房子
决定把房子租出去是一个艰难的决定，无论是在感情上还是经济上。

该公司总裁布莱特•霍尔姆斯(Bret Holmes)说，判断一下，如果你以低于你现在所欠的价格出售房屋，你所承受的损失是否会超过你在出租房屋时所承受的损失先进的管理组这是一家总部位于拉斯维加斯的物业管理公司。他表示:“你必须计算一下，如果你今天卖出，你会蒙受什么样的损失。”“然后考虑一下，你能赚多少钱，你想租多久，这两者之间的差距会让你损失多少钱。”“例如，如果你每月有100美元的负现金流，你把房子租出去，你认为你会租两年，在这段时间里你会损失2400美元。霍尔姆斯解释说，如果这比你亏本卖掉它所损失的要多，那么最好的办法可能就是赶快了结。否则，他说，租房子是有意义的。

在感情上，当然，还有一个完全等一系列问题。“它创造的情感联系，并使得它很难看到有人用不了那么大保养的车主曾经做过的财产，”科尔特斯说。你必须在它退一步，看看客观上成为一个更好的房东。

了解当地的法律
如果你决定租房，首先要做的是研究当地的法律。在某些地区，如果你想租房子，你可能需要有营业执照。

“We had to get a business license from the Washington, D.C., government when we leased our property,” explains Bronagh Hanley, who became a landlord when she moved from D.C. to the West Coast with her husband and the couple decided they didn’t want to sell their home they’d worked on so hard for so long. But Hanley didn’t anticipate the difficulties with getting the document. “It took forever,” she said. “They had random repairs they wanted us to make, there was a substantial fee, and they had to schedule an inspector to come to the house.” The whole process took about a month, and Hanley says this is something potential homeowner/landlords need to keep in mind because not only can it disrupt your timetable, it is also emotionally exhausting.

潜在的业主还需要教育自己平等的住房机会法说布劳恩明彻，总裁兼经纪人管理Aggie Real Estate LLC和Aggie Commercial LLC他解释说:“如果你因为一个家庭有宠物而收取更高的押金，这是相当标准的做法，不会被认为是歧视。”“但很明显，你不能因为种族、性别、信仰、文化、宗教或任何类似的东西而改变你的做法。它必须基于你的实际风险。”

找到合适的租金价格
决定要在租金收取可能会非常棘手，明彻说，因为常日量，你可以租是不是真的连接到您应该能够出售该物业什么的属性。

“这是很难，很多人理解的，因为他们要补上按揭付款，”霍姆斯说。

And while how much you’re paying the bank will figure in somewhat to what you charge, it’s key to do your research on what similar houses are renting for, much like you’d look at comparative properties when figuring out an asking price for sales.

他表示:“当然，如果你有住房抵押贷款，你应该实事求是地考虑你的PITI(本金、利息、税收和保险支付成本)，而大多数人都是这样做的。”“但你也必须考虑到市场在租金方面的承受能力。明彻说，如果你在市场最火爆的时候买了一套联排别墅，如果其他类似的房子都以每月900美元的价格出租，你很可能无法支付1,200美元的还款。

另一个需要考虑的因素是保险。你会付出更多保险你把房子租出去，尽管你没有为里面的东西投保，只有结构。打电话给你的房主保险公司，告诉他们任何因为改变你在房子上的居住状态而导致的利率上升，这样你就可以把它算到你要向租客收取的价格中去。

而对于谁支付溢价花岗岩房主台面无论是华丽的硬木，还是全不锈钢的厨房，坏消息还不止这些。这些额外的特点并不一定转化为更高的租金。明彻解释说:“由于这些因素，你的空置率可能会降低，但你面对的是租房者，而不是买房者。”“他们不太关心你美丽的风景。因此，确定收费标准是一个挑战。”

考虑租房的普通房主该如何应对这一挑战?霍尔姆斯说:“你只需要看看报纸和网络广告，就能知道在你的价格范围内，方圆三英里以内的房子到底值多少钱。”其他好的信息来源包括可信的经纪人或房地产经纪人;如果你和房地产行业的某个人关系很好，他或她可能会给你提供有用的建议。

找到合适的租户
一旦你的价格你的房子，你必须从一个潜在的承租人的利益，它的关键在检查出你会委托你家的人或人进行尽职调查。

霍姆斯说:“人们可以通过自己联系现在的雇主来核实就业情况。“拿到工资单，确保他们说到做到。也做一个租赁历史检查。打电话给以前的房东，看看你能得到什么信息。”

此外，考虑外包一些租赁筛选过程。霍尔姆斯说:“如果一个人想要做全面的检查，这个过程是非常密集的，因为你基本上成为了一个信用报告机构。”他说，出于这个原因，房主应该考虑找那些为你完成租户筛选程序的公司。他们会进行信用调查、驱逐调查、犯罪背景调查以及其他类似的筛选。

租户筛选公司是汉利是怎么找到她的第一个房客。“我们聘请了租赁管理公司找到，因为他们的技能和资源做信贷和背景检查租户，”她说。“我们向他们支付了第一个月的租金的百分比为他们服务。这是很值得的钱，因为我们结束了一个会计师夫妇来自威斯康星州的谁是最​​好的房客！”

你准备好当房东了吗?
一旦你的租户就位，你作为房东的主要职责就是维护物业。但如果你住在不同的城市、州甚至国家，当8月中旬管道破裂或空调坏了时，你该如何处理?

“我建议人们在地方得到一个房屋保修计划，”霍姆斯说。“事情会出差错 - 他们总是这样。一个家庭的保修程序阻止了巨大的自付费用，当它发生。”

大多数的房屋保修计划都有你每年支付一次的额外费用。然后，每当你的房主的保险不包括的东西出了问题——比如洗碗机漏水或冰箱不能冷却——你就打电话给家庭保修公司。你将支付“自付”，通常是50到60美元，而房屋保修公司承担维修费用的其余部分。

如果你不想支付房屋保修期的初始保险费，那么，雇佣一个杂工吧。Cortez说:“走出你的舒适区要比维修人员花更多的钱。”“很多时候，聘请专家是值得的。找一个值得信赖的全面能工巧匠。”

资金管理
虽然对于新房东来说，租房子和管理房子的过程无所不包，但如何处理这些钱是一个至关重要的因素。

•保险：Mincher说，和你的保险公司谈谈租房子的事。他说:“你要把你的保险范围从房主的政策转移到投资房地产政策，这将覆盖实际的结构，而不是内容。”他补充说，确实如此至关重要的房东说清楚他们的租房者，他们的覆盖面不保护承租人的财产或法律责任。“租房的政策是这么便宜，”他说。“我们几乎让我们的租户得到他们。我们实际上是走下来的保险办公室“。

•税金：这对于业主/房东来说是很复杂的。如果你打算在未来几年内出售房产，你可能只想像往常一样扣除房产税。但如果你要把它转让给真正的投资性房产，而且暂时不打算出售，还可以享受其他税收优惠。Mincher说，你可以让出租的房产贬值，这是一个真正的税收优惠，因为房价实际上应该升值。他解释道:“如果一处房产是为了投资而持有，而你能产生租金收入，你就能让它贬值。”虽然最好咨询会计师，他解释说，住宅物业可以贬值27年半。“所以，如果我拥有50套出租房产，每套平均每年可以贬值1万美元;那是每年50万美元的税收减免，我从来没有开过支票。”

•收取押金及租金:Mincher说，拿你租客的保证金，开一个单独的银行账户。他说:“请注意，这是一个‘信托’账户，这意味着你持有的是别人的钱。”他解释说，既然这是一笔存款，如果承租人坚持他们的协议，就应该拿回全部或大部分钱他们的钱，不是你的。明彻说出租建立另一个帐户也是一个不错的主意。“我曾经有在我家门口的第一每月等着付房租的房客20，”他说。“但是，我想出了，我现在给他们的发票和一张存款单的系统，并且他们可以在我的银行任何分行每月存入，而不是试图来我家做他们的租金。”他还建议设置自动草案，住户可以选择只是他们的租金每个月起草自己的帐户出来。“几乎所有的银行就可以设置了，”他说。

•返回存款:明彻说，你不可能只收取2000美元的押金，然后在租户搬出去后才决定退还其中的1500美元。他说:“你必须给他们发送一份详细的项目清单。”一旦你的房客搬走，一定要打电话给所有你的房客服务过的公用事业公司，看看是否有任何未付的账单。明彻说，如果是这样，就从押金中扣除这笔费用，并附上一份详细的维修清单。

法律事务:保护您的利益
不管你有多少信任你的租户，基于握手和口头协议，从未做生意。

“对于新手和有经验的房东来说，拿到一份好的租约是非常非常重要的，”明切尔说。他建议在签约之前预约一位房地产律师来检查你的文件。这可能会多花点钱，但当你考虑到租赁失败的后果时，这是值得付出的代价。一个当地的房地产律师应该知道租赁法律，因为不同的自治市会有不同的租赁法律。你也可以向物业管理公司、你所在地区的房屋部门或当地房地产经纪人委员会咨询不太正式的建议。

”这样就可以找出是否有任何形式或附件需要租赁的一部分,因为如果你不知道这些,会有一些非常可怕的后果,”明奇说,并补充说柯林斯堡的大学城,他住在哪里,出租财产,房东也必须有一个占用披露形式。他说:“这是因为有人把几个大学生塞进一间房子里。”现在，租客必须签署一份表格，承认该市有一条规定，即一所房子内最多只能住三个无亲属关系的人。明彻说，如果少了这张表格，房东就会被罚款1000美元一天。

明切尔说，除了巨额罚款外，还有一些形式的租赁合同实际上是有效的。“例如，如果一座房子在1979年以前就有建筑许可证，你必须在租约中披露其中一项EPA的含铅油漆，否则就完全没有许可证无效”他解释道。

虽然你希望你的房客都好，但福尔摩斯说最好还是做最坏的打算。他说:“确保所有州的法律都得到处理，这样，如果你确实要驱逐某人，法律会站在你这一边。”他补充说，与房地产律师协商是解决这一问题的最佳途径。“如果你不这样做，然后你参加了一个驱逐程序，而你在租约中漏掉了一个漏洞，有人可能最终会免费住进你的房子。”

物业管理
聘请物业管理公司可以采取很多的如果你选择了合适的房子，租房子的烦恼就来了。管理公司通常会收取每月的一部分租金，作为交换，他们会处理筛选、收取租金、维修和其他日常房东管理方面的事务。

物业经理可能会按月收取一定比例的租金(通常为10%至15%)，也可能会预先收取费用，有时甚至与第一个月的租金一样多。Mincher说:“对于新手业主来说，他们每月租金的10%可能是这个难题的很大一部分。”“说他们租金[PITI]是每月950.00美元，他们以1,000美元的价格租(房子)。如果他们自己管理，他们可能会让这些数字起作用，但如果他们把物业经理也算上，他们现在只能得到900美元的租金。”

在租户入住之前，管理公司将处理租户筛选、信用报告和其他检查。但你必须选择正确的公司或人。霍姆斯说:“选择一个更适合管理而不是销售的人。”“特别是如果你只是想在市场恢复之前尽可能多地收回资金的话。如果你找不到有租房经验的人，房屋在租赁市场上的闲置时间可能会比正常情况下要长。”