翻转:重新装修再出售

现在市场上有大量的问题房产，人们急于进行交易。但是犯错的空间很小。你得聪明点你买房子你使修复。你还必须准备持有你的财产的长期，或者你可以用你的房子不能出售和抵押贷款支付你买不起风。但是，如果你打算尝试翻盖房子，这里有一些事情你必须知道。

寻找合适的房子
房地产投资者的生死取决于数字。你要爱上的是交易，而不是房子。和伟大的交易不会突然出现在你面前。有经验的投资者每天都要花时间寻找陷入困境的房产，并有一个人脉网为他们寻找交易机会。

一些投资者做出的采取了不同的路线下班回家寻找可能的交易点。其他的，像席德·戴维斯，一个房地产投资者和作者首页大变身卖：快速和简便的方法来获得尽可能高的价格，建议挑选出一个特定街区，并通过它经常驾驶。“看在最佳附近最好的交易，”戴维斯说。“即使在最好的地方，总有谁需要快速销售的人。挑选你想要的目标区域，弥补传单是说，“我可以在一周内关闭”或“现金了前面。”有很多人陷入困境。”

专家说，要找的是价格远低于市场价的房子。在今天的市场上，这是赚钱的唯一途径。

寻找融资
即使按揭贷款是松散的，银行家们对投资者不是业主居住者更严格，需要更多的钱下来，并收取较高的利率和费用。今天贷款人比以往任何时候，当涉及到把钱借给房地产投资收紧。

对于谁拥有一个家rehabbers，可能更容易获得信贷的家庭资产线，并用这笔钱为所需的首付。但要知道你在做什么：你把你自己的家危险，如果你不能出售该物业，并落后于付款。

思考长期
许多专业的房地产投资者认为，炒房是一种短视的经营方式。琼斯-考克斯说，实际上唯一的优势是快速获利，但资本利得税会吃掉其中的一大部分，而当前的市场环境不利于快速出售。此外，康复项目因耗时更长、花费比预期更多而臭名昭著。拥有房子并享受长期的好处要好得多。

戴维斯，谁在一年内已​​经翻7间房屋，同意，他说，“我做了$ 10,000到每家$ 12,000，以为我是相当热的东西。这是我做过的最愚蠢的事情。如果我让他们为出租，我想现在已经有股权1.5亿$。”

也许现在进行炒房的最明智的方式，尤其是对新投资者来说，就是以房主的身份买一套房子，在装修期间住上两三年，然后卖掉它赚钱。你将获得更好的融资利率，免除投资者需要支付的高额首付款，以及炒房者为他们快速买卖的房子支付的高额资本利得税，并让房子有时间升值。“赚5万或10万美元而不用交税，这是一个非常了不起的策略，”辛辛那提的房地产投资者、美国全国房地产投资者协会(National real estate Investors Association)前会长维纳·琼斯-考克斯(Vena Jones-Cox)说。

作出正确的整修
一旦你找到房子，你需要做一个装修和维修预算。第一步是确定一个大概的销售价格。这是通过对房屋的位置、年龄、面积、卧室和浴室数量、年龄和功能进行比较市场分析来实现的。阿兹州坦佩市的房地产投资者、《房地产市场》一书的作者格拉齐奥西(Dean Graziosi)建议，看看正在出售的房屋的价格，以及那些已经闲置数月的房屋房地产百万富翁。这会让你知道在你的康复中心应该包括什么。

然后扣除你买房子的钱，你的其他费用(如房地产经纪人的佣金)，以及你想要的利润。“这会告诉你你能花多少钱，”他说。康复中心的维修规则与为准备出售自己的房屋的购房者提供的建议非常相似:第一印象是至关重要的，所以要密切关注前院，房子的外观和入口;厨房和浴室主人的房子卖掉;勿施于买家的装饰风格;并保持颜色中性调色板这样买家可以把它自己。

最大的错误 - 琼斯 - 考克斯认为投资者使他们的rehabs是在不增加价值，不适合居住的升级花钱。“他们进入这些特性，爱上他们，并认为这将是巨大的，把一个热浴盆在$ 125,000个房子的浴室，”她说。“他们没有合理的关于应该做什么，去过分的方式，并且永远不会收回投资。”

总部位于纽约东汉普顿的Corcoran Group高级副总裁黛安·萨奇(Diane Saatchi)在耗资数百万美元的康复中心也看到了同样的情况。萨奇说:“有时人们会在不那么重要的方面超支。“有人会装上一台昂贵的发电机，但却没有足够的壁橱空间储存空间因为房子的大小。或者他们会做一些不适合社区的事情。如果附近所有的房子都有车库，而你把车库变成了健身房，那就太愚蠢了。”

如果你觉得像一个成功的房地产投资者，并考虑翻转或复健作为长期投资，你就更有可能取得成功。

有几十个的方式来糟蹋转售做了改造工作。在列表的顶部是：

• 不做作业。目前市场对于今天发售那么多的房子，买家的竞争非常激烈。退房的比赛中你开始敲墙前。要做到这一点最简单的方法是在同一价格区间参观开放的房子。
• 去过分。你想让你的房子引人注目，但又不想让人感到难堪。让你的房子比竞争对手的好一点，但要与邻居保持一致。
• 忽略了院子。有些rehabbers所有时间都花在对内部和忘记外观。草坪需要在最好的形状。
• 偷工减料。以尽可能低的成本做事和为了省钱而对重大问题视而不见是有很大区别的。当需要修理或更换东西时，不要只是清洁和油漆。
• 雇用未经授权的承包商。加热和冷却，管道和电力 - - 与房子或其主要系统的结构完整性问题需要经过授权，保险专业人员进行修理。
• 尝试一切自己做。如果您有没有做过一些棘手的家装工作，你已经排了你的房子 - 如电气或管道的工作 - 现在可能不是尝试它的时候。你会感到沮丧，甚至受伤。聘请专业并确保分配该费用在维修预算。
• 低估的时间帧。你或许应该垫完成作业的时间分配 - 特别是如果你不能在抵押贷款支付额外一个月或两个月。如果你控股两家抵押贷款，建立现实的时间线是至关重要的。