翻转:重新装修转售

现在市场上充斥着大量的不良房产，人们急于达成交易。但几乎没有犯错的余地。你得聪明点你买房子以及你所做的修复。你还必须做好长期持有房产的准备，否则你可能最终会得到一套你无法出售的房子和一笔你负担不起的抵押贷款。但如果你想要翻转房子，这里有一些你必须知道的事情。

找到合适的房子
房地产投资者的生死取决于数字。你得爱上交易，而不是房子。和伟大的交易不会突然出现在你面前。有经验的投资者每天都花时间寻找不良资产，并有一群人为他们物色交易。

一些投资者认为，下班后选择一条不同的路线回家，以寻找可能的交易。还有一些人，比如席德·戴维斯(Sid Davis)，他是一位房地产投资者，也是《卖家装:快速简单的方法获得最高的价格，建议挑选一个特定的社区，并定期开车经过。“在最好的社区寻找最好的交易，”戴维斯说。“即使在最好的地区，也总有人需要快速销售。选择一个你想要的目标区域，制作传单，写‘我可以在一周内关闭’或‘预付现金’。“有很多人有麻烦。”

专家说，要找的是价格远低于市场价值的房子。这是在今天的市场上赚钱的唯一途径。

寻找融资
即使在抵押贷款承销宽松的时候，银行家对投资者的要求也比对业主的要求更严格，要求更多的首付，收取更高的利率和费用。如今，在为房地产投资提供贷款方面，贷款机构比以往任何时候都要紧张。

对于拥有住房的康复师来说，获得房屋净值信用额度并使用这笔钱支付所需的首付可能会更容易。但你要明白自己在做什么:如果你不能出售房产并拖欠还款，你将把自己的房子置于危险之中。

想长期
许多专业的房地产投资者认为炒房是一种短视的做法。琼斯-考克斯说，实际上唯一的优势是快速获利，但资本利得税吃掉了其中的很大一部分——而当前的市场状况不利于快速销售。此外，康复项目的耗时和花费都比预期的要多。持有房产并享受长期利益要好得多。

戴维斯在一年内卖掉了7套房子，她同意这种说法，说:“我每套房子能赚1万到1.2万美元，我觉得自己很抢手。那是我做过的最蠢的事。如果我把它们出租，我现在就有150万美元的权益了"

也许现在最明智的炒房方式，尤其是对新投资者来说，是作为业主购买一套房子，在里面住上两三年，然后修理，然后卖掉赚钱。你将获得更好的融资利率，免除投资者需要支付的大额首付，以及快速买卖房屋需要支付的高额资本利得税，并给房子时间升值。辛辛那提的房地产投资者、全美房地产投资者协会(National real estate Investors Association)前主席维娜·琼斯-考克斯(Vena Jones-Cox)表示:“赚5万美元或10万美元却不缴税，这是一个非常了不起的策略。”

进行正确的装修
一旦你找到了房子，你需要做一个装修和维修预算。第一步是确定一个大致的销售价格。这是通过对与你正在出售的房子类似的房子进行比较市场分析来实现的，包括地理位置、年龄、面积、卧室和浴室数量、年龄和功能。看看正在出售的房子的价格——以及那些已经闲置了几个月的房子的价格，安·格拉齐奥西(Dean Graziosi)建议道房地产百万富翁。这会让你知道康复中心应该包括哪些内容。

然后扣除你为房子付了多少钱，你的其他费用(如房地产代理的佣金)，和你想要的利润。“它会告诉你你能花多少钱，”他说。康复中心的维修规则与那些建议购房者准备出售自己的房子的规则非常相似:第一印象非常重要，所以要密切关注前院、房子的外部和入口;厨房和主浴室卖房子;不要把你的装饰风格强加给买家;把颜色保持在一个中性的调色板，这样买家就可以把它变成自己的颜色。

琼斯-考克斯认为，投资者在他们的康复中心所犯的最大错误是把钱花在那些没有增加价值且不适合社区的升级上。“他们进入这些房产，爱上了它们，认为在一栋价值12.5万美元的房子的浴室里放一个热水浴缸会很棒，”她说。“他们对应该做的事情不讲道理，做得太过头了，永远也拿不回投资。”

总部位于纽约东汉普顿的科克伦集团(Corcoran Group)高级副总裁黛安·萨奇(Diane Saatchi)在价值数百万美元的康复中心也看到了同样的情况。萨奇表示:“有时人们会在不那么重要的方面超支。”“有些人会装上昂贵的发电机，却没有足够的壁橱空间存储空间因为房子的大小。或者他们会做一些不适合社区的事情。如果一个社区里所有的房子都有车库，而你把车库变成了健身房，那就太愚蠢了。”

如果你像一个成功的房地产投资者那样思考，把炒房或复修当作一项长期投资，你更有可能成功。

有几十种方法来搞砸转售的重塑工作。最重要的是:

• 不做作业。现在市场上有这么多房子待售，争夺买主的竞争非常激烈。在你开始撞墙之前先检查一下竞争对手。最简单的方法就是去参观价格相同的房屋。
• 做得太过火。你想让你的房子脱颖而出，但又不想让人感到难堪。让你的比竞争对手好一点，但要和邻居保持一致。
• 忽略了院子里。一些康复员把所有的时间都花在室内而忘记了外。草坪必须尽可能保持最好的形状。
• 偷工减料。尽可能以低成本做事和为了省钱而对重大问题视而不见是有很大区别的。当某些东西需要修理或更换时，不要只是清洁和油漆。
• 雇用未经授权的承包商。房屋的结构完整性或主要系统——供暖、制冷、管道和电力——的问题需要由有执照的、上了保险的专业人士修复。
• 试着自己做所有的事情。如果你还没有做一些更棘手的家庭装修工作，你已经为你的房子准备好了——比如电气或管道工程——现在可能不是尝试的时候。你会感到沮丧，甚至受伤。聘请专业人士，并确保你分配费用在你的维修预算。
• 低估时间框架。你应该为完成这项工作多留出一些时间——尤其是如果你不能再多付一两个月的按揭贷款的话。如果你持有两笔抵押贷款，建立一个现实的时间线是至关重要的。