翻转:重塑转售

现在市场上充斥着大量的问题房产，人们急于达成交易。但是犯错的空间很小。你得聪明点你买房子以及你所做的维修。你还必须做好长期持有房产的准备，否则你可能会买不到房子，还支付不起抵押贷款。但是如果你想要翻个房子，这里有一些你必须知道的事情。

找到合适的房子
房地产投资者的生死取决于数字。你必须爱上交易，而不是房子。和伟大的交易不会突然出现在你面前。有经验的投资者每天都要花时间寻找陷入困境的房产，并拥有一个为他们物色交易的人脉网络。

一些投资者特别注意从工作岗位回家的不同路线，以寻找可能的交易。还有一些人，比如希德·戴维斯，他是一位房地产投资者，也是《我的世界》的作者卖的房子改头换面:快速简单的方法得到最高的价格，建议你选择一个特定的社区，并经常开车穿过它。“在最好的社区寻找最好的交易，”戴维斯说。“即使在最好的地区，也总有人需要快速销售。选择一个你想要的目标区域，制作一些传单，上面写着“我可以在一周内完成”或“预付现金”。“有很多人陷入了困境。”

专家说，要找的是价格远低于市场价的房子。在今天的市场上，这是唯一的赚钱方式。

寻找融资
即使在抵押贷款承销宽松的时候，银行家对投资者的态度也比对业主更强硬，要求更多的首付，并收取更高的利率和费用。如今，当涉及到为房地产投资提供贷款时，放贷机构比以往任何时候都更紧张。

对于拥有住房的康复者来说，获得房屋净值信贷额度并使用这笔钱支付所需的首付款可能更容易。但要明白你在做什么:如果你不能卖掉房产，拖欠还款，你就是在拿自己的房子冒险。

想长期
许多专业的房地产投资者认为，炒股是一种短视的经营方式。琼斯-考克斯说，实际上唯一的优势是快速获利，但资本利得税会吞噬其中很大一部分，而目前的市场状况不利于快速出售。此外，康复项目因耗时和花费超出预期而臭名昭著。拥有房子并享受长期的利益要好得多。

戴维斯在一年内已经转手了七套房子，她表示同意，并说:“我每套房子能赚1万到1.2万美元，我觉得自己很抢手。这是我做过的最愚蠢的事。如果我把它们用作租金，我现在就有150万美元的净资产了。”

或许，眼下最明智的炒房方式，尤其是对新投资者而言，就是以房主身份购买一套房子，在装修期间住上两三年，然后卖掉，从中获利。你将获得更好的融资利率，免除投资者需要支付的高额首付款，以及炒房者对他们快速买卖的房屋支付的高额资本利得税，并让房屋有时间升值。辛辛那提的房地产投资者、美国全国房地产投资者协会(National real estate Investors Association)前主席维娜•琼斯-考克斯(Vena Jones-Cox)表示:“赚5万或10万美元而不用缴税，这是一个非常了不起的策略。”

做正确的翻修
一旦你找到房子，你需要做一个装修和维修预算。第一步是确定一个大致的销售价格。这是通过对与你正在出售的房子的位置、年龄、面积、卧室和浴室数量、年龄和特征进行比较市场分析来实现的。看看那些正在出售的房子的价格——以及那些已经闲置了几个月的房子，迪恩·格拉齐奥西(Dean Graziosi)建议道房地产百万富翁。这会让你知道在康复中心应该包括什么。

然后扣除你买房子的钱，你的其他费用(比如房地产经纪人的佣金)，以及你想要的利润。“这会告诉你可以花多少钱，”他说。康复中心的维修规则与那些建议购房者准备出售自己的房子的规则非常相似:第一印象这些都是至关重要的，所以要密切关注前院、房子的外部和入口;厨房和主浴室出售房子;不要把你的装修风格强加给买家;并保持颜色的中性，这样买家就可以使自己的颜色。

在琼斯-考克斯看来，投资者在康复过程中犯的最大错误是把钱花在升级上，而这些升级既没有增加价值，也不适合所在社区。“他们进入这些房产，爱上了它们，觉得在一栋价值12.5万美元的房子里，在浴室里放一个热水浴缸会很棒，”她说。“他们不知道应该做什么，做得太过火，而且永远拿不回投资。”

科科伦集团(Corcoran Group)的高级副总裁黛安·萨奇(Diane Saatchi)在纽约东汉普顿的几家价值数百万美元的康复中心也看到了同样的情况。萨奇表示:“有时人们会以不那么重要的方式过度消费。”“有人会把一个昂贵的发电机，没有足够的壁橱空间或存储空间考虑到房子的大小。或者他们会做一些不适合社区的事情。如果附近所有的房子都有车库，而你把车库变成了健身房，那就太愚蠢了。”

如果你像一个成功的房地产投资者一样思考，并把转行或康复作为一项长期投资，你更有可能成功。

有几十种方法来拙劣的改造工作完成转售。最重要的是:

• 不做作业。现在市场上待售的房子太多了，争夺买主的竞争很激烈。在你开始打破壁垒之前，先看看竞争对手。要做到这一点，最简单的方法就是参观同样价位的开放住宅。
• 做得太过火。你想让你的房子引人注目，但又不想让它显得不堪一击。让你的生活比竞争对手好一点，但要与邻居保持一致。
• 忽略了院子里。一些戒毒所的人把他们所有的时间都花在室内，忘记了外。草坪需要尽可能保持最佳状态。
• 偷工减料。尽可能以低成本做事和为了省钱而对重大问题视而不见是有很大区别的。当需要修理或更换东西时，不要只是清洁和油漆。
• 雇用未经授权的承包商。房屋或其主要系统的结构完整性问题——加热和冷却、管道和电力——需要由有执照的、有保险的专业人员进行维修。
• 试着全靠自己。如果你还没有做一些比较棘手的家庭装修工作，比如电气或管道工程，现在可能不是尝试的时候。你会感到沮丧，甚至受伤。雇佣一个专业人员，并确保在你的维修预算中分配这些费用。
• 低估时间框架。你可能应该延长完成工作的时间分配——特别是如果你不能支付额外的一两个月的抵押贷款。如果你持有两笔抵押贷款，建立一个现实的时间线是至关重要的。